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物业费松绑 高端住宅物业费上涨
时间:15-01-12 9:51   来源:经济参考报   作者:综合 [评论] [论坛]
近日,发改委下发文件,决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。价格“松绑”后,小区物业费是涨是跌?市场化的定价机制能否提升小区物业服务的质量?长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解?

  记者调查发现,“政府限价”下我国物业收费标准长期偏低,是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因。定价机制“松绑”后,高端住宅物业管理费将有望上涨。业内人士同时表示,要真正实现我国物业管理行业的健康发展,还需要完善的法律机制配合,让市场化的选择机制充分运行。

  收费标准普遍偏低

  据业内人士透露,正是由于“政府指导价”这一限制的存在,我国小区物业费收费标准普遍偏低。比如,依据上海市2005年发布的《上海市住宅物业服务分等收费标准》,包括综合管理服务等4项基本物业管理服务的总费用最高标准不超过1.2元/建筑平方米×月;而北京市2005年出台的《北京市物业服务收费管理办法》则明文规定,住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米×月。

  记者进一步查阅资料显示,其他城市如青岛、大庆等的物业收费基准还要更低。即使收费标准较高的深圳,在2008年制定的新规中将高层住宅的最高物业收费标准定为3.9元/建筑平方米×月,也比此前的标准降低了13%。

  业内人士指出,我国的房地产市场,除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作,然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节,却一直还受到政府的严格限制。“扭曲的定价机制往往导致市场行为的扭曲,不利于行业的健康发展。”复旦大学经济学院教授范剑勇认为。

  与此同时,记者调查发现,在一些城市,物业费的定价权已经存在“双轨制”。比如依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》,已成立业主大会的住宅小区,其物业服务收费实行市场调节价,即由业主大会和物业管理公司协商决定;而没有成立业主大会且容积率高于0.5的小区,其物业服务收费则实行政府指导价。比如沪上一些相对高端的社区,其物业费可以达到3.2元/建筑平方米×月,远远超出政府制定的基准。

  低收费导致低水平管理

  国内某大型物业管理公司相关负责人告诉记者,物业公司在做定价时,前期会根据社区的大小、户数等具体情况,配备一定的安保人员、绿化技术人员,再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。“但是由于政府限价的存在,企业还是不得不在政府允许的范围内做出调整。”这位负责人坦言,资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司,为了维护自身的品牌形象,会进行亏本经营,但是对于一些中小型的物业管理企业,则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。

  “政府限价表面上看是降低了居民生活的成本,实际上却给小区业主造成了更多的隐性损失。”世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城表示,一个小区并不是建好了销售出去就完事了,更重要的是不断地保养和维护,如果没有有效的物业管理,小区的折损速率将大大加快。

  事实上,发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用,与精心的物业管理不无关联。专家认为,反观国内,尽管最近二十多年房地产行业高速发展,但是物业管理水平却始终处于低水平的循环当中,一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象,很大程度上就是因为物业管理的不到位,造成对资源的浪费。

  高端住宅物业费将上涨

  前述大型物业管理公司相关负责人指出,市场化的定价机制下,因为需要业主和物业公司协商定价,将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理,参与到社区治理当中。“而伴随着物业费的提高,物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护,从长期来看,将影响住宅小区的品质,影响到房产的保值增值。”

  吴沂城指出,尽管政府指导价也划分了多个层级,但是仍然难以满足不同层次的市场需求,仍然存在将市场需求“一刀切”的弊端。业内人士预计,政府部门取消价格限制之后,通过市场化的定价方式,将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制,高端客户对于物业管理的需求将得到释放,高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。

  然而,专家同时指出,提高小区物业费谈何容易,频频发生的物业管理纠纷无不与物业费涨价密切相关。“业主和物业公司互不信任,业主认为物业公司收了钱没提供服务,而物业公司抱怨管理费不足亏损经营。”吴沂城表示。此外调查显示,一些居民缴纳管理费意识不足,物业费欠缴现象仍然严重。

  范剑勇认为,发改委给物业费定价机制“松绑”,是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用。尽管物业管理行业还有很多待解的“疑难杂症”,但是市场化的定价机制无疑为很多问题的解决迈开步伐。“很多问题都不能政府部门设想一个方案再让市场照此解决,而是通过市场的自由竞争实现均衡。”范剑勇说。

  然而,吴沂城认为,当前业主大会的法律地位还不够明确,影响了居民、业主大会和物业公司之间的有效沟通。现实来看,业主大会对物业公司以行使权利为主,而较少对物业公司承担义务,而在业主大会的内部,委员会成员对小区其他业主只有服务的义务,而较少能够享受到相应的权利。“市场化的定价机制更要求业主的积极参与,但这种状况又导致打击了业主的积极性。” (记者 罗政 郑钧天)

(编辑:nixiaoyan)
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